贾康谈房地产税：先行试点提供宝贵经验 用“最大公约化”解决问题_开yun官方登录入口

11月1日，第五届中国城市（镇）运营商大会由中国互联网新闻中心·中国网、、全联房地产商不会牵头在京举行。活动期间，华夏新的供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康拒绝接受了的专访，侧重问了房地产税与住房制度双轨专责等涉及问题。

此前，贾康曾回应，中国创建房地产身体健康发展长效机制需从四方面发力：土地制度改革、住房制度双轨专责、投融资制度改革以及房地产税法律。华夏新的供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康“仅次于公约化”将有效地助推房地产税法律进程中国式土地财政自其问世就倍受大众非议，适当地，中国式土地财政的研究也随着政府和政策经常出现平缓。在贾康、刘微2012年公开发表的《“土地财政”论析——在深化财税改革中建构合理、规范、可持续的地方“土地生财”机制》一文中，回应政府依赖土地优化资源配置，把土地作为调控经济的手段和构成政府收益的“生财”手段，本身并无问题，但由于涉及的有效地制度供给严重不足、约束和管理不做到，我国土地财政呈现出的是土地收益从总量到结构均有流失、土地配备与财政分配事实上有所游离、基本格局中主要包含因素畸重畸轻的现状。

在房地产税更加被舆论注目的当下，其被一些人指出是可以代替土地财政的新手段。但贾康认为，广义上的土地财政不有可能中止，必须仍然持续下去，这其中就包括着房地产税。

房地产税被指出是较为理想的地方税税种。房地产对于居民住房而言归属于生活条件存量，对于企业而言归属于资本存量。

房地产税是对有关社会再生产的存量征收，房地产价格被指出和公共服务的获益成正比，因此房地产税被指出是获益税，合乎公平与效率结合的拒绝。贾康也曾对外回应，房地产税在中国实质上是“减税”，房地产税如果知道通过法律，首先不会从一线城市税，运用经济手段代替行政手段，也相等于低收益地区减少税收后，中央更加有余地以移往缴纳等去反对低收入地区，这是税收结构和再行分配通盘优化的问题。早在2011年，上海和重庆分别启动房地产税征税试点。3年后，彼时的贾康认为，房产税改革方向已被最低决策层瞄准，有可能在十三五期间实行。

如今2019年将要过去，房地产税仍正处于等候法律阶段，贾康指出房地产税其后受到了来自各方面的阻力，使得中央特别强调的减缓法律无法如愿以偿地展现出出来。“先行试点区域的试点效果不堪称很差，”贾康说，“它们获取了十分有一点认同的本土经验。”他指出，与上海比起，重庆的实行步调比较更加保守，但亦获取了宝贵的经验——重庆在征税房产税时，为牵涉家庭得出了一定的减免面积，以存量上牵涉到的独栋别墅为事例，其征税面积为180平方米，在社会逐步拒绝接受之后，再行放宽至130平米。

“这对于未来的房地产税法律十分有救赎，无法非常简单如出一辙美国不考虑到扣减的经验，中国要更加多考虑到重庆经验。”贾康说。

然而，与试点区域较好的实行效果比起，房地产税的法律却转入了瓶颈期。贾康回应，内部辩论议而不决，使基层感觉将近决意，“内部辩论的时候总是有人说道这个地方要慎重，那个地方要小心，总是一拖再拖”。那么，何时才是下定决心的适合时机？贾康指出，在本届人大剩下的3年任期内，启动房地产税法律的时间表已具体宣告，但其过程还很难预测，“法律启动后一审、二审、三审是一定要走完的，在经常出现白热化争议的情况下不回避还要跑到四审”。

“我的点子是首先谋求本届人大还清具体宣告的时间表。”贾康认为，为了房地产税法律实行的减缓与成功，在一审之后，首先不应将内部辩论方案向全社会征询公开发表意见和建议；其次通过电视、广播等媒介，展开听证会直播，“应当就像过去个税做到过的那样，汇聚各派观点的代表人物，大家在全社会的身旁下理性地公开发表自己的意见，尤其是论据”。

将所有的观点与依据挂上台面，找寻出有一个让社会最能接纳的解决方案，在贾康显然是最有价值的——法律的过程不有可能十全十美，也无法令其所有人失望，必须找寻一个最大公约数，再行展开动态优化。这一被贾康称作“仅次于公约化”的过程被他视作南北共和的真谛，将充份表达意见的民主不道德，与法治融合在一起，以“南北共和”的方式解决问题这一跟公共资源配备、公共生活身体健康可持续发展涉及的根本性问题。“如果18种税非常简单地少数遵从多数，各来一遍公投，有可能基本上都除掉了。

光谈民主敢，光谈法制也敢，法制怎么构成白纸黑字的法律？少数人制订出来能很好解决问题吗？必需充份征询民意，汇聚理性共识的最大公约数。”贾康特别强调。华夏新的供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康拒绝接受专访住房双轨制、房地产税承托房地产长效机制2016年，中央经济工作会议首次明确提出“房子是用来寄居的，不是用来油炸的”，此后，与房地产涉及的部门相继实施了与之相配套的政策。

在经济增长速度逐步上升的当下，“房住不炒”或让房企长年面对薄利或无利的状态，针对这个问题，贾康认为，在市场充分发挥长时间起到的情况下，企业无利可图的情况基本不不存在——房地产市场若有公平竞争的环境，必定不会经常出现优胜劣汰，有出局有存活，那么就是有利可图的。但房地产并非只不存在市场一条轨道，贾康指出，市场轨之外还不存在着一条由政府主导的确保轨道，其明确的供给形式就是公租房和共计产权房。

贾康说明道：“这种供给并非按照市场规则作出非常简单定价，而是政府无意太低价位的产物，以租赁或共计产权的方式，让社会成员中的较低收阶层和‘收益夹心层’需要较成功地寄居有所居于。”贾康特别强调，对房地产概念的理解无法片面，必须将商品房市场与政府保障房两条轨道的有效地供给融合在一起，这样才不利于“寄居有所居于”和“房住不炒”。而对于构建政府确保轨供给的明确方式，贾康认同了PPP模式的优势。作为PPP这一构建“政府与企业合作”路径的直言者，贾康指出PPP模式更为前沿，挣脱了过去意味着倚赖政府研发的单一模式，改变为在政府规划的指导下调动民间资本力量建设研发，还可以将一片区域“包研发”。

对于政府来说，如何处置土地财政与住房建设间的均衡也是一个最重要的问题，贾康指出，广义上的土地财政会消失，土地的批租是在有地可批的情况下，以土地供给承托不动产的研发。“可以探究从当前的一次交足的制度变成年租制，在土地研发已完成后每年缴纳地租而不是重复使用收租，”贾康说，“某些区域里可以试点这种收租形式，不利于使研发初始环节的很多压力获得减轻，虽然其适用性还并未在中国获得证明，但可以作为一个探究。”贾康特别强调，将来看土地批租的收益对于政府来说远远不够，房地产税的实施就是为了使批租收益与税收收入超过机制性均衡有序。他将二者比喻为跷跷板的两端，并指出从长年显然房地产税更加具备稳定性。

“按照目前的物权法规定，土地使用权在没类似原因的情况下，不能展期与续期，而无法再行缴纳一次批租费，在未来土地批完的时候，更加能承托地方政府收益的，将是房地产税。”贾康总结道。

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